bet356在线官方网站 3月4日，中信祥农业食品集团封闭式商业地产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业地产证券投资基金两个商业地产REIT项目申报进展有新进展。记者在沪深交易所官网深入调查REITs项目动态发现，自2025年12月31日商业地产REIT试点启动以来，已申报项目14个，其中9个项目收到交易所意见和问询。目前，除广发新城吾悦封闭式商业地产证券投资基金申报信息未公开外，另有13个商业地产REIT项目已公开相关信息。记者查阅资料招股书显示，拟融资总额13个商业地产REIT项目427.52亿元，平均募资金额32.89亿元。然而，基础资产的表现却各不相同。商业地产“冲击”市场 商业地产REITs的推出正在加速。 2025年底，中国证监会发布《中国证监会关于开展商业房地产投资信托基金试点的公告》。除基础设施REITs外，商业地产REITs项目单独上市，公募REITs底层资产正式扩大至包括购物中心、商业零售店、写字楼、酒店、公寓等。新政策公布不到一个月，商业地产REITs开始密集备案，备案速度创下公募REITs新纪录。今年1月29日，上交所受理首批申请中金唯品会商业地产封闭式投资基金等三个商业地产REIT项目。 1月30日，上交所又收到保利发展商业地产证券封闭式投资基金等5个项目申请。 2月份引入商业地产REIT项目的热情仍在持续。 2月3日，华泰紫金华住安住商业地产封闭式投资基金递交申请，这也是深交所受理的首个商业地产REITs项目。 2月5日至2月27日，上交所陆续收到光大保诚光大安慈封闭式商业地产证券投资基金等5个项目的申请。从基金管理人角度看，14个申报项目均由知名dom公司管理基金管理公司、证券资产管理公司。其中，华夏基金有3个项目，国泰远洋交通资产管理、华安基金各有2个项目，中证投资基金等7家机构各有1个项目。除光大保诚基金外，另有9家机构已成功发行境内REITs项目，并拥有丰富的运营经验。华夏基金还管理着18个REITs项目。为什么归档如此受欢迎？ Kodai证券此前在报告研究中指出，外资REITs主要是在房地产市场面临压力时设立的。通过为企业提供新的稳定的资金融资渠道，可以降低企业杠杆，优化企业资产结构，助力企业从“再发展”到“重启”转型。当前，全国房地产市场持续波动，稳中有进。改善。在此背景下，商业地产REITs的形成有望盘活现有商业地产。在政策支持下，多家行业主体积极参与商业地产REITs申报，以盘活现有房地产资产。今年申报的14个项目的原始投资者名单也印证了这一点。其中包括银泰百货、杉杉商业、凯德置地等民营和外资企业，以及保利发展、北京首创、陆家嘴集团等中央和地方国有企业。上海宜居房地产研究院副院长杨跃晶表示，自首个申请开放仅一个多月时间，已有14个项目提交，反映出老股东对新政策的快速反应以及盘活股票、通过R回笼资金的迫切需要。企业所得税。这是一个创新的商业地产REIT。这也体现了监管机构对该工具的高度重视以及监管机构对推动优质资产采用的支持态度。基础资产的质量参差不齐。自2021年首批9只公募REITs上市以来，境内REITs上市数量已达79只，总发行规模20337.4万元（不含扩容）。由于规模快速扩张，一级市场承销倍数屡创新高。去年12月发行的中核REIT网下有效发行倍数达到340.47倍，创全市场公募REIT发行历史最高纪录。商业房地产 REITs 筹集多少资金？截至撰写本文时，已有 13 家商业房地产 REITs 发布了招股说明书。每只REIT产品计划募资10亿元以上，合计427.52亿元。其中，中金唯品会封闭式商业地产证券投资基金计划发行规模最大，达到74.7亿元，嘉实首开封闭式商业地产证券投资基金计划发行规模最小，仅为10.42亿元。关于尚未发布申请信息的“广发新城吾悦封闭式商业地产证券投资基金”，证监会官网已更新审批进展公告。补充通知将于3月2日发出，收到补充材料的截止日期为3月5日。不过，今年2月，海正发展与海正控股在香港进行私人巡演时，该公司透露今年拟发行多类多层次REIT产品，目前估值总资产高达80亿元。比较无线一级市场“申报潮”后，二级市场上市REITs走势持续背离。 2025年末，市场上市的78只REIT中，47只上涨，31只下跌。2026年，截至3月4日，市场上市的79只REIT中，60只价格上涨，18只价格下跌，1只持平。区分二级市场走势的关键在于标的资产估值的差异。这场商业地产REIT项目“雪崩”中，底层资产质量如何？记者查阅招股说明书发现，这13个商业地产REIT项目的底层资产涵盖酒店、酒店式公寓、写字楼、购物中心、零售购物中心、零售网点和社区商业等七大类。有些项目涉及多个类别的房地产。具体来说，它包括购买房地产六个 SOCIMI 产品的项目。该中心拥有四个针对办公楼的房地产项目，两个针对购物中心、酒店和零售店的RE产品，以及一个针对酒店式公寓和社区企业的REIT产品。这些商业地产项目大多位于地理位置优越的一二线城市，如上海前滩、上海黄浦区、广州天河区珠江新城等。从运营角度来看，13种REIT产品的基础资产运作方式不同。广州保利中心、上海鼎宝大厦、哈尔滨杉杉奥特莱斯等多项底层资产已按最新租赁条款全部出租，而锦江都城21家酒店式酒店2025年1月至9月的平均出租率约为61.58%。财新证券近期发布研报，对五款lREIT产品底层资产盈利能力持谨慎态度。研究报告指出，华安锦江封闭式商业地产证券投资基金酒店入住率较低，需观察现有竞争下的市场表现。华安陆家嘴封闭式商业地产证券投资基金商业零售综合体西北区域出租率低，租金下降明显。华夏波利开发封闭式商业地产证券投资基金的写字楼短期内仍面临竞争，写字楼业态或将成为产品灵活性的要素。 “倒逼”商业地产注重运营 记者发现，上交所、深交所均对9只REIT备案进行了意见或问询。监管层意见涵盖项目参与主体资格、合规程序、项目运营、资产评估、基金人等多个方面管理费用和回收资金的使用。华安陆家嘴封闭式商业地产证券投资基金备案文件显示，报告期内该项目租金出现负增长。写字楼的比例前两年不会增加，此后增速将逐渐从2%提高到2.5%。商业部分前两三年不会增长，此后增速将逐渐从2%提高到2.5%。对此，上交所的意见敦促管理者和评级机构认真评估长期增长率的合理性。华安锦江封闭式商业地产证券投资基金申请文件显示，从运营情况看，近两年及一期项目各期平均出租率、平均房价、单间收入持续下降。在对此，上交所的意见要求管理人根据酒店行业发展趋势、项目所在城市以及当地市场竞争情况，说明项目经营数据下降的原因、是否属于下降趋势，并充分披露相关风险。在杨跃晶看来，监管和市场对底层资产的评价是综合性的。回报率和租金收入是企业资产最直接的财务回报。占用率和人流量反映了资产的日常活动和市场认知。区域的商业结构和效率体现了经营者对空间的精细运营能力。资产所在地和债务压力意味着资产抵御风险的能力和长期稳定性。杨跃晶指出，目前此类REIT产品的密集申报，意味着REITs的估值逻辑底层资产正在逐步清晰，即以消费流量和租金收入为核心的价值体系正在构建。对于商业房地产公司来说，REITs不仅仅是一种投资。融资“解渴”的工具，也是鼓励从“重所有权”转向“重投资”的契机。 “像新城控股这样拥有众多自主业务的公司，未来将依靠更多的运营能力来释放资产价值。”在杨跃晶看来，REITs的推出实际上是利用资本市场标准，提升企业内部能力，提高区域效率和租户活跃度，从而实现资产与管理的分离，走向真正的轻资产运营模式。今年，记者观察到，嘉泽新能源、花莲股份、湘友股份、广汇家宝、兴野商事、珀力发展等多家上市公司和吴商业集团已正式宣布参与申请成为商业地产REIT或已启动转让调查。消息公布后不久，首带股份与保利发展正式上线该应用程序。在这种情况下，“申请热潮还会持续吗？”“在保证项目质量的前提下，今年商业地产REITs的快速发行上市，不仅是所有市场参与者的共同期待，也将成为金融支持实体经济和消费复苏的重要抓手。”杨跃晶强调，随着商业地产REIT通道的打通，市场也在关注更多的消费资产。多元化。如果通过运营改善现金流稳定性，有望以同样的逻辑接入REIT市场，成为REITs的底层资产。
（编辑：刘鹏）